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フラット35とは

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の名称です。

住宅ローンを選ぶとき、よく耳にする「フラット35」。住宅ローンには公的融資や民間融資など、さまざまな種類がありますが、公的融資と民間融資の中間的な性格を持つフラット35もその中の商品の1つ。こちらではフラット35の特徴やメリット・デメリットなどについて紹介していきます。

なぜ?フラット35が選ばれる理由

フラット35を選ぶ人の多くは、フラット35の最大の特徴である固定金利を理由にあげているようですが、公的機関である住宅金融支援機構が提携しているという安心感や保証料などの諸経費や保証人が不要な点も選ばれる理由になっているようです。

民間金融機関と提携して融資を行う住宅金融支援機構は、国土交通省(旧建設省)と財務省が所管していた住宅金融公庫が廃止されたことにより、2007年から業務を引き継いだ独立行政法人です。

そのためか、フラット35の住宅ローンは民間の金融機関が窓口になっていますが、政府系の住宅ローンという認識を持っている人は多く、どこでも金利は一緒だと思っている人も多いのですが、実際には取り扱い金融機関によって金利や手数料が異なります。

フラット35のポイントを解説

ずっと固定金利

フラット35は、固定金利なので毎月の返済額が確定しています。返済中に金利が上昇したとしても返済額は増加しないのが大きな特徴です。

返済中に市場の金利が上昇し、その時点でのフラット35の借入金利が上昇した場合でも、融資が実行されたとき(※住宅ローンを申し込んだ時ではありません)に確定している借入金利で返済を継続することができます。

金利の優遇

フラット35は、質の高い住宅の取得への金利を優遇しているのが特徴です。

融資の対象になる建物の技術基準を検査したうえで、一定レベルにある建物を融資対象としています。言い方を変えればフラット35を利用できる建物は、一定レベルのクオリティがあることになります。

さらに省エネルギー性や耐震性など、より質の高い住宅を取得する場合には、金利を一定期間引き下げるフラット35Sという商品もあります。

保証料・繰上返済手数料0円

フラット35は、保証会社を設定する必要がありませんので保証料もかかりません。また、返済期間中の繰上返済や返済方法の変更を行う場合も手数料がかからないのが特徴です。

ほかの住宅ローン商品では、借り入れ時に金融機関の指定する保証会社を設定することが求められます。保証料は金融機関の指定する保証会社によって計算の仕方などが異なりますが、目安としては借入額の2%程度です。3,000万円を借りたら60万円程度が保証料になる計算です。

団体信用生命保険が選べる

フラット35は、団体信用生命保険に加入せずに住宅ローンの借り入れをすることもできます。これは他の住宅ローンとの大きな違いです。

病歴により団体信用生命保険に加入できない方や、契約社員や派遣社員、パートの方、転職や起業後間もない方など、何らかの理由で団体信用生命保険に入らずに住宅ローンを利用したい場合に有効です。

ただし、団体信用生命保険に加入しないリスク(金利の上乗せや万一加入されていない方がお亡くなりになった場合、相続される方が返済を引き継ぐ全額弁済義務)はありますので、加入しないことを積極的におすすめするものではありません。

団体信用生命保険に加入する場合、新機構団体信用生命保険(デュエットなど)や新3大疾病付機構団信など保障内容の異なる団体信用生命保険が用意されていますので適用される金利の差(団体信用生命保険は、加入する団体信用生命保険の種類により金利が異なる)などを考えて検討できます。

フラット35の借入条件

物件の条件

住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であることが物件の条件です。

第三者である建築士資格を持つ専門家が、技術基準に適合しているか検査を行います。技術基準を満たしているほかに、敷地面積の要件はありませんが、一戸建ては床面積が70平米以上、マンションは専有面積が30平米以上である必要があります。セカンドハウスでも利用は可能です。

ただし借り入れた資金は、借り入れた本人またはその家族が居住する住宅に限られリフォームのみを行う場合などには利用できません。

契約者の条件

日本国籍を有していること、収入基準、申し込み時の年齢が満70歳未満(返済は80歳までに完了する必要あり)であることなどの条件があります。

原則として、日本国籍を有していることが条件ですが、外国籍の方でも、「永住者」または「特別永住者」の資格があれば利用は可能です。

収入基準は、全ての借入を含めた年間の合計返済額が、年収400万円未満の人で30%以下、400万円以上の人で35%以下でなければなりません。

また、申し込み時の年齢条件についても実子や孫を後継者とする「親子リレー返済」を利用した場合は、満70歳以上でも申し込むことが可能になります。

フラット35のメリット

金利が変わらない

フラット35は、借入金利が完済まで固定されます。そのため毎月の返済額や返済総額が借入時に確定し、安定した返済プランを立てることができます。

手数料がかからない

住宅ローンを借りるときには手数料や税金など数十万円の諸費用がかかりますが、フラット35なら、借りるときの諸費用は融資手数料と印紙税、登記費用だけ。他の手数料はかかりません。

また、住宅ローンの負担を減らす方法のひとつ繰り上げ返済ですが、主な金融機関では返済手数料がかかるのに対し、フラット35では繰上返済の手数料はかかりません。

インターネット経由での返済であれば無料になっている金融機関もあるのですが、返済額の制限がある場合が多く金融機関の窓口での繰り上げ返済は100万円以上からです。フラット35では、インターネット経由であれば10万円から繰り上げ返済を行うこともできます。

フラット35のデメリット

変動金利型と比較すると金利が高くなる可能性がある

フラット35の金利は、変動金利型と比較すると固定型としては確かに低いのですが、金利は変動するため、最終的な金利が高くなる可能性もあります。

それでも、手数料や借りるときの諸費用のことを考えるとトータルではフラット35のほうが負担が軽い場合もありますので、こうした金額も考慮して判断する必要はあります。

頭金が少ない人は金利が高くなる可能性がある

フラット35は、100万円以上8000万円までの融資限度額以内であれば、建物の建設費や購入費の融資を受けることが可能です。そかし、借入額の割合(融資率)が9割を超えると借入額全体の金利は高くなります。

フラット35を借りる時の注意点

フラット35だけでなく住宅ローンを利用するさいは、家計を圧迫しない返済計画が一番大切です。

フラット35の金利は固定型としては確かに低いですが、勤務先の提携ローンなどがある場合は、民間ローンのほうが最終的に金利が低くなるケースもあるようです。

自分が利用できるローンを良く調べて慎重に比較検討してください。

またフラット35は、さまざまな金融機関で取り扱っていますが、実は取り扱い金融機関によって適用される金利や融資手数料が異なります。

フラット35は政府系の住宅ローンという認識を持っている人も多く、どこでも金利は一緒と思われがちですが、実際には取り扱い金融機関によって金利や手数料は異なりますので、金融機関ごとに金利と融資手数料を確認してください。

フラット35には、フラット35Sの優遇金利のように、当初の5年または10年の金利が0.25%引き下げられる制度がありますが、当初の金利が低いがゆえに毎月の返済額が軽いことによって家計が緩み、5年後や10年後に金利が上がり返済負担が増えて慌てるといったケースもあるようです。

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